Руководитель военного ведомства Сергей Шойгу, назначенный на этот поств конце прошлого года оперативно взялся за решение накопившихся проблем, из-за которых развитие армии идет медленно и непродуктивно. Одна из основных проблем — жилищная. Офицеры должны десятилетиями стоять в очередях, чтобы получить то, что положено им по закону, а именно — жилье. Глава министерства обороны предлагает решать данный вопрос по-новому. Шойгу предложил вместо квартир, выдавать военным — очередникам единовременные финансовые выплаты, чтобы они могли самостоятельно приобрести квартиру. Таким образом служивые смогут выбирать где жить, в какой квартире, регионе, районе города. Раньше они могли претендовать лишь на жилье, построенное специально для них, или же на квартиру на вторичном рынке. Если предложение министра обороны получит необходимое одобрение, военнослужащие получат возможность выбора. В первую очередь, такое нововведение может существенно повысить спрос на жилье в Подмосковье, что будет выгодно не только военнослужащим, но и инвесторам.

Деньги вместо квартиры

Месяц назад Шойгу дал поручение профильным департаментам Минобороны — разработать новые пути предоставления жилья военнослужащим. А уже в начале текущего месяца на селекторном совещании заявил, что ведомство намерено с 2014 года прекратить закупки квартир для военных, предоставляя им вместо ордеров — денежные компенсации. Министр обороны считает, что таким образом удастся раз и навсегда избавиться от очередей.

Управляющий  партнер компании НСКА Юрий Гольдберг отметил, что на сегодняшний день количество нуждающихся в жилье среди военнослужащих-очередников достигает 85 тысяч человек. Более 20 тыс. из них рассчитывает на жилье в Подмосковье. Более того, даже те, кто получили квартиры, но в других регионах, продают их и переезжают в столичный регион.

Гольдберг считает вариант с денежной компенсацией довольно интересным, поскольку "люди смогут миновать многолетнюю очередь и приобрести квартиру, приемлимую для них по площади и расположению”. Также, говорит управляющий  партнер компании НСКА, военнослужащие получат возможность выйти на рынок новостроек и вложить средства в строящееся жилье, подождать некоторое время, но получить квартиру большей площади и лучшей планировки.

Новостройки

Если государство не будет экономить, и на покупку жилья военнослужащим будет выделяться адекватная сумма, ситуация на рынке новостроек может существенно измениться, поскольку  основным объектом спроса среди служивых может стать именно первичное жилье.

На сегодняшний день участники программ по обеспечению военных жильем не имеют права  свободно приобретать недвижимость. Более того, даже программы, позволяющие самостоятельно выбирать квартиру, дают возможность приобрести ее лишь на вторичном рынке. Гольдберг считает, что  если предложение Шойгу воплотится в жизнь, и военным вместо ордеров на квартиры будут выдвать денежные компенсации, ситуация на рынке новостроек Подмосковья ощутимо изменится, в частности впрос вырастет на 10% и более.

Эксперты, оценивая рынок первичной жилой недвижимости в Московской области, отметили, что за год в этом регионе осуществляется около 170 тысяч сделок, а после выхода на рынок военнослужащих — их число может увеличиться до 190 тысяч.

Те военные, средств у которых не хватит на покупку готовой квартиры, смогут вложить деньги в строящуюся недвижимость, которая значительно дешевле. Разумеется, у такого подхода тоже имеются риски, ведь на рынке по-прежнему есть недобросовестные девелоперы. А с другой, — военнослужащий может оформить страховку, минимизировав таким образом свои риски.

Еще одно преимущество заключается в том, что военнослужащим дали возможность выбора. Не хватает денег на покупку готового жилья — вкладывай деньги в новостройку и через 2-3 года становись владельцем квартиры в том городе и районе, где нравится.

Аналогичная ситуация — с теми военными, кому не хватило средств на жилье выбранного метража. Скажем, есть вариант — однокомнатная квартира, а военнослужащему нужна двухкомнатная. На рынке новостроек можно подобрать жилье бОльшей площади, нежели предлагается готовое за аналогичную сумму.

Руководитель пресс-службы ГК «Мортон» Игорь Ладычук уверен, что  такая форма решения вопроса будет выгодна тем, кто хочет иметь свободу выбора региона  для приобретения жилья.

Сегодня рынок жилья в Подмосковье затоварен, и растущий спрос может дать ценовой толчок. Именно поэтому, вариант жилья экономкласса в Московской области (что является наиболее интересным вариантом для военнослужащих) станет весьма привлекательным для инвесторов. В особенности, если оно будет расположено рядом с военными частями, например, в Чехове, Подольске, Краснознаменске, Солнечногорске или Раменском.

Сколько стоит квадратный метр жилья для военного?

Пока что неясно, по какой формуле будет вестись расчет денежной компенсации за жилье, и располагает ли военное ведомство деньгами для реализации такой программы. Точные данные о том, какую сумму будут получать военнослужащие вместо жилья, еще остаются за кадром. Можем лишь предположить, что расчет размера субсидий будет вестись исходя из цены, определяемой Минрегионом.

Напомним, что в конце прошлого года Минрегион дал рекомендацию – рассчитывать стоимость квадратного метра для льготных программ с учетом того, что максимальная планка по стране не должна превышать 34 600 руб./ кв. метр. В приказе говорится, что именно эта цифра будет использована в расчетах при реализации программ Фонда ЖКХ. Насколько данная сумма будет соизмерима с размером выплат военным — пока не ясно.

Советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов утверждает, что если при определении суммы выплат военнослужащим, будут использовать цены Минрегиона, то вся территория Москвы, а также ее присоединенные территории так и останутся для военных несбывшейся мечтой. По ценам Минрегиона можно купить квартиру лишь в отдаленных городах Подмосковья и далеко не в каждой новостройке.

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая в данном вопросе согласна с Алтуховым. Женщина считает, что если взять за основу именно такую стоимость, то военным, проживающим в районах, где рыночная цена на жилье выше предложенной планки, будет просто-напросто не хватать на покупку квартиры и им придется доплачивать и собственного кармана. Таким образом, считает Литинецкая, проблема не решится, а напротив – усугубится, поскольку не будет понятно, откуда военнослужащим нужно брать недостающую сумму.

Компания Метриум Групп» предоставила данные, согласно которым средняя цена квадратного метра жилья экономкласса в Москве, почти в 4 раза выше планки Минрегиона и составляет 130 тыс. рублей. В ближнем Подмосковье эта цифра несколько ниже, но еще сильно превышает предел, — 80 тыс. рублей. В средней части Подмосковья – 60 тысяч, а в дальней 45-50 тысяч рублей. В крупных российских городах стоимость квадратного метра жилья колеблется в пределах 40-50 тыс. рублей. То, что определил Минрегион для расчета субсидий, не попадает не в одну из категории.

Напомним, что ранее столько жестких ограничений не было. Минрегион мог назначить цену для военнослужащих несколько выше, чем средняя стоимость квадратного метра по России. Благодаря этому, льготники могли получить в Москве компенсацию, около 85 тысяч рублей. Разумеется, этого не хватит на покупку недвижимости в столице, поскольку цифра ниже среднерыночной на московском рынке недвижимости, но купить жилье в ближайшем Подмосковье семья служивого могла

Каков итог?

Инициатива нового министра обороны не лишена здравого смысла. Такой подход позволит за несколько лет искоренить проблему очередей на квартиры, а военнослужащие получат возможность выбирать между множеством вариантов. Это событие может обрадовать не только самих военнослужащих, но и инвесторов – на рынок хлынет поток новых покупателей, вырастет спрос, а с ним и ликвидность недвижимости, в особенности – первичной. Но в таком бочонке меда есть одна, но решающая ложка дегтя, и это – размер компенсации, если тот будет слишком мал.

Как военнослужащему получить квартиру?

На сегодняшний день закон предлагает несколько вариантов решения квартирного вопроса для служивых. Один из них – субсидия на жилье, второй – накопительно-ипотечная система (НИС), третий – выдача государственных жилищных сертификатов. Первый вариант привел к тому, что образовалась многолетняя очередь на жилье.

Суть схемы с субсидиями такова: военнослужащий, признанный нуждающимся в жилье, получает уникальный номер в общей электронной очередь. Перед этим он сообщает о своих предпочтениях касательно региона. Как только очередь доходит до него, военное ведомство выделяет ему квартиру в выбранном регионе.

Увы, так радужно все выглядит лишь на бумаге. На деле система имеет существенные недостатки.

При выделении квартиры во внимание берутся лишь два фактора. Это дата постановки военнослужащего на учет в жилищную очередь и выбранное место жительства. Если данные совпадают сразу у нескольких претендентов на жилье, то выбор основывается на выслуге лет. Согласно существующему законодательству, уволить офицера с военной службы без квартиры нельзя, а многие военнослужащие, которым предлагается жилье, отказываются от него по разным причинам. Некоторых не устраивает метраж, состояние квартиры, кого-то – местоположение. В результате, и в без того длинной очереди образуются заминки.

Военная ипотека – НИС

Любой военнослужащий, который стал участником накопительно-ипотечной системы (НИС)  и ежегодно получает накопительный взнос на именной лицевой счет может воспользоваться военной ипотекой. При этом сумма взноса является единой для всех субъектов РФ – чуть больше 200 тыс. рублей. Кредитная программа рассчитана на возраст служивых – до 45 лет. Однако, на практике участники никогда не отказываются приобрести квартиру и ранее, рассказывает заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. Спустя три года после начала участия в программе, военнослужащий может воспользоваться накопленными средствами. За этот период на лицевом счете военного накапливается около 600 тыс. рублей. Еще можно взять денежный займ в банке, который работает с военной ипотекой, в размере 2,2 миллионов рублей. Ставка определяется АИЖК. Компания  «Пересвет-Инвест» сообщила, что на сегодняшний день в накопительно-ипотечной системе принимает участие более 240 тысяч военнослужащих, 20% из которых уже купили жилье с помощью использования целевого жилищного займа.

Увы, у этой программы, как и у любой другой, имеются недостатки. Например, говорит Юрий Гольдберг, военные не могут приобрести квартиру в строящемся доме, используя военную ипотеку. Также, размер займа ограничен суммой 2,2 миллиона рублей. Если военнослужащий пожелает приобрести жилье лучше, то он вынужден будет рассматривать либо другие регионы, либо добавлять средства из кармана.

Жилищные сертификаты

Появление государственных жилищных сертификатов в России датируется 1998 годом. Данный документ гласит, что владелец такого сертификата имеет законное право приобрести квартиру или дом за счет федерального бюджета. Как и материнский капитал, жилищный сертификат нельзя обналичить. Согласно приказу Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 27 декабря 2012 года, метр общей площади жилья в РФ на 1 полугодие 2013 года стоит 33 тыс. рублей. Чтобы увидеть окончательную сумму, нужно умножить вышеуказанную цифру на повышающий коэффициент. В столице и Подмосковье он равен 1,2. Выходит, что по сертификату, метр жилья стоит 39 600 тысяч рублей. Выдача сертификата осуществляется с учетом социальных норм нормы по обеспечению жилой площадью граждан. Для одного человека – это 33 квадратных метра, для пары – 42, а если в семье 3 и более человек, то по 18 кв. метров на каждого. Отметим, что семья не может приобрести квартиру, если ее площадь меньше установленного по закону минимума. Кстати, для Москвы и области этот показатель ниже, чем в целом по стране, и составляет 10 кв. метров на человека. Т.е. семья из трех человек, имея на руках сертификат на покупку 54 кв.м, должна приобрести жилье, общая площадь которого не менее 30 кв. метров. Какие недостатки у программы? Сертификат действителен только на определенной территории. Если у вас на руках имеется московский сертификат, то стать владельцем квартиры в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде или Красноярске вы уже не сможете.